第一次买物业，这几笔账我劝你先算清楚
2019年我第一次买房，看中一套二手房，中介说"满五唯一、业主诚心卖"。我脑子一热就交了定金。后来才发现，那套房开发商拿地是2005年，我2019年买，产权已经过去14年。中介从头到尾没提过这事。新手买物业，坑基本都藏在这种"没人主动告诉你"的地方。
产权和房龄，中介不会主动提
产权年限从开发商拿地那天算起，不是交房日，也不是你签合同那天。70年产权的住宅，扣掉开发商捂盘和建设的时间，实际到手往往只剩60年出头。房龄超过20年的，很多银行只肯贷15年，甚至直接拒贷，这会打乱你整个首付和月供计划。
- 让中介拉一份产调，确认没有抵押、查封和共有权纠纷
- 问清土地性质，商住公寓的水电按商用标准收，物业费也贵一截，以后转手还难
- 房龄影响贷款年限，先跟银行确认能贷多少年再谈价
- 户口迁出时间写进合同，不然孩子上学能卡你半年
物业费这笔账，别等入住才算
我看第一套房时只问了房价，没问物业费。后来才知道那小区3.8元一平，100平一个月380块，一年4560。老小区1块多，新盘5块以上都正常。贵不怕，怕的是钱交了没人干活。
怎么判断物业靠不靠谱？我的办法有点土但管用：去小区里转一圈，看绿化有没有人修剪、楼道有没有堆杂物；晚上8点再去一次，看门禁和停车管理；最后在业主群里潜水半小时，看大家平时吐槽什么。电梯坏了两周没人修、地下车库常年漏水、快递柜被物业收租，这些比房价更能决定你以后住得舒不舒服。
还有个容易忽略的点：前任业主有没有欠物业费、取暖费、水电费。这种事真不少见，有的欠了好几年，过户后物业找上门，虽然理论上不该你背，但扯皮三个月足够让你崩溃。交定金前让中介出一份费用结清证明。
交定金之前，先把这几件事定死
- 定金别超过总价的5%，合同里写明"贷款批不下来全额退"
- 家电家具列清单，拍照附在合同后面，交房时一件件对
- 留5%到10%的尾款，等水电、物业、燃气全部过户完再付
- 验房带个懂行的朋友，重点看卫生间返味、墙面空鼓、窗户渗水
说到底，新手最大的毛病是只盯着总价。房价、契税个税、中介费、物业费、装修，加起来才是真实成本。我那套房挂牌180万，最后杂七杂八又花了12万，比预算多了将近一成。
如果预算紧，宁可买小一点、物业好一点的小区，也别贪便宜买那种物业常年摆烂的盘。房子会旧，这是自然规律；物业不行，小区烂起来的速度会超出你想象。讲真，买房这事，多看十套不如把一套的底细摸透。