租房族养老存多少钱合适？我按自己的账算了一遍

前两天一个老同学问我，他今年38，在杭州租了12年房，没买房，手里攒了80多万。他说像我这种人，退休前到底得攒到多少才算安全？

这问题我认真想过，也帮几个人算过。答案不是"100万"或者"300万"这种数字，得看你退休后每个月要花多少，尤其是房租这一块。租房族和房奴最大的区别就在这儿——房贷还完就没了，房租不会停。

退休后房租是笔大开销

很多人算养老，脑子里想的是吃饭、看病、日常开销，唯独漏了房租。它漏不掉。60岁退休活到85岁，25年，每个月都在交。

拿现在的情况说，一线城市一居室月租4000到6000，二线2000到3000，三四线1000到1500。看着不高，但你要按25年算，还得叠上涨幅。过去10年不少城市房租年均涨3%到5%，就算按3%保守估，25年下来也是翻一倍多。

我给同学算的那笔账是这样：他现在二线租2500，60岁退休时同类型房子大概4200，25年累计租金大约130万。这130万只是房租，吃饭看病另算。

存多少才算够用

理财圈有个4%法则，说年支出乘25倍就是你需要的身家。但这套算法的前提是有房，你的居住成本是固定的或者是零。租房族按这个数存，大概率不够。

我的建议是两条腿走路：一条是存款，一条是能产生现金流的资产。存款方面，把年支出乘30倍当目标，比4%法则保守一些。比如退休后每月花8000，一年9.6万，30倍就是288万。这还没算医疗突发支出。

现金流那条腿更关键：用一笔钱买能生租金的资产，用租金对冲你要付的房租。可以是低房价城市的小户型，也可以是公募REITs。我认识一个上海的大哥就这么干，他在老家买了套40万的房，月租1800，自己在上海租4200，等于把房租成本砍掉一半。

• 房租按3%到5%年涨幅单独算，别用今天的价格直接乘年数
• 总目标放在年支出的25到30倍，租房族往30倍靠
• 社保养老金当底裤别当主力，多数城市替代率也就40%左右
• 50岁前可以考虑往租金低的城市迁，或者提前锁定长租
• 手里留至少两年生活费当应急金，别全投出去

还有个容易被忽略的现实：年纪大了，房东未必愿意租给你。日本那边早就有这个问题，65岁以上租房被拒的比例不低。国内现在不明显，但趋势能看出来。所以租房族退休后要么提前跟房东签长约，要么手里有一套能住的房，要么去养老社区。这三条路都得花钱，得提前算进预算里。

至于"多少钱合适"，我的态度是别追一个绝对值。同样80万，在鹤岗和在深圳是两个概念。先把自己退休后的月开销拆开写下来，房租、吃饭、药费、人情往来，一项一项填数字，加完再乘12再乘25，你会发现真实需求比你以为的高不少。

算完这笔账我和同学都沉默了。他手里80万，如果按每年花5万算，也就是16年，还没算房租涨。所以他现在每个月定投3000，目标是55岁前把那笔能生租金的资产买出来。这个思路我觉得比单纯攒钱靠谱，至少租金会跟着通胀走，存款利率不会。